財産を形成する為に…【”持家”に関する僕個人の見方について】

  • 2015.08.12 Wednesday
  • 00:51
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不動産(マイホーム)を取得すべきか…
これを一番相談してはいけない相手は誰でしょう…
それは、不動産屋ですw

では、二番目に相談してはいけないのは?
それは、既に自宅を買っている友人もしくは親族です。


理由は少し考えて頂ければ分かると思いますので、
ここでは書きません()


先日ツイッターで自宅を35年ローンで買う事の是非について
盛り上がっていたようですが、それぞれの発言者の背景を考えれば、
それらを読んでもバランスを持った見方を維持できると思います。

それぞれの言い分は分かりますが…
僕個人としてはどちらに与するつもりもありませんw



さて、そんなツイッター内の議論は横においておいて、
今回は”自宅”を所有することに対する僕の見方を少し書きたいと思います。

本来、不動産・建設は僕にとって専門領域なので、
正直避けたい話題です。

こんなブログ記事程度の文章量では
きちんと自分の考えを表せませんし、
そもそもそれでフィーを得ている身なので…
ご飯の種を…ね()


ただ、生き延びる為のdesignとしてブログを始めた以上、
持家についての考え方に触れない訳にはいかないかな…
という訳です。

もっとも、この持家に対する考え方は
僕個人のものというよりは、
父から受け継いだ考え方を
自分なりにブラッシュアップしたもの…
という方が正しいです。

僕の不動産への考え方は、
自宅にしても、投資にしても、
基本父の考え方を踏襲したものだからです。


因みに
現在、父は一切の投資を行っていません。
現役で働く以外には頭を使いたくないそうですw

(年金貰える世代はいいですね…orz)




さて、脱線ばかりしていてもあれなので…
まずは、結論から…




あらためていう事でもありませんが、
僕の会社のクライアントは事業特性上法人が中心です。

ただ、関係性の中で、
個人の所謂富裕層の方のご自宅を企画することもあります。

ですから、僕は建てようと思えばいつでも
自宅を”コストのみで”建てることが出来ますし、
ブログである程度開示していますように
結構立派な自宅を
現金で建てられるだけの資産も既にあります。
これは父も同じです。

ですが、僕達親子は賃貸住まいです。

それぞれが戸建をかなり低廉な家賃で借りており、
しかも、社宅扱いなので実質的な負担感はさらに半分ですw

そんなんですから
恐らく、相当な臨時収入が入らない限り
僕らは賃貸住まいを続けるでしょう。


自宅を現金で建ててもおつりが来るくらいの資産があって、
しかも、自分の会社で建てられるから”費用”しか掛からない…
それなのに、僕達基準で”自宅を持てる程お金がない”…
さて、どういうことか…

父が僕に小さい頃から言っていたことは
「自宅は収益を生まない」ということと、
「お金があるように見えることが如何に無駄な支出を生むか」ということだけでした。


それなりに経済に関心を持つまで、
あまり意味を理解できませんでしたが、
今では、理解できます。

うちも最初からずっと賃貸だったわけではありせん。
僕が小学校高学年の時に今の実家(賃貸)に引っ越しました。

父が若くして自宅を買い、
1987年にそれを売った理由も
そのすごさも、今では理解できます。


おかげで僕は二つの専門学校と
大学を出ることができましたし、
妹は海外留学と、
今に続く海外居住の基礎を作れたのですから…


僕は生き延びる為に財産を形成する…
といっていますが、
有形の財産以上に
無形の財産に重きを置いています




さて、話をもどして、
僕の過去のブログ記事を既にお読み頂いている方はお分かりだと思いますが、
僕の行動基準はシンプルに”生き延びること”です…

その為に”財産を形成する”…
その形成の仕方は
アセットアロケーションに基づいて適切な資産配分を行い、
長期的な財産の拡大を志向する

というものです。


ですから、
持家のメリットデメリット、
賃貸のメリットデメリットを論じる以前に、
僕の中では、
不動産というアセット・クラスをどう位置付けるか
まず、前提としてあるということです。


そうすると、
また毎回のパターンですが、
先人はこう言っています…

『ユダヤの法典タルムードの中で、ラビのイサクは有名な財産の3分法を説いた。
つまり財産の3分の1は土地に、3分の1は商品(事業)に、
残る3分の1は流動資産の形で常に手元に置くべきだと…
このようなアセット・ミックスはもちろん、今日ではあまり意味をなさないが、
古代からある考え方を現代風に改善することはできる。』


                  ウォール街のランダム・ウォーカー  バートン・マルキール著 井出正介訳 
                                           日本経済新聞出版社



上記のように述べてからマルキール教授は
以下のように
ライフサイクルに応じたアセット・ミックスを示します…



20代半ばの投資家
現金:5%
不動産:10%
債券:20%
株式65%


30代後半から40代初めの投資家
現金:5%
不動産:10%
債券:25%
株式:60%


50代半ばの投資家
現金:5%
不動産:12.5%
債券:32.5%
株式:50%


60代後半以降の投資家
現金:10%
不動産:15%
債券:40%
株式:35%


ここでは推奨されている不動産の割合に注目してください。
全資産の10%〜15%です。


これと似たようなことを言っている日本人もいました。
安田財閥(かつての芙蓉グループ)を作った安田善次郎です。

彼は、両替商を開いた時、三つの誓いを立てて、
それを実行したと言われています。

‘販独行で世を渡り、決して他人の力を信頼しない
一生懸命働き、女遊びはしない
住居の為には身代の10分の1以上のお金は決して使わない



タルムードで33%
賢人・偉人の考えで10%



う〜ん、住宅ローンの入り込む隙はなさそうですw


再度確認して置きますが、
ここでは僕個人の価値観でお話しています。
すなわち、
自宅を持つ為には〜ではなく、
生き延びる為に財産を形成する為には〜ということです。


資産の中に不動産を組み入れる方法はいくつかあり、
それは別の機会に譲りたいと思いますが、
例えばREITなどもあります。

なお、REITにもメリットデメリットがありますので、
判断はそれぞれが行うべきですが、
検討に値するものだと思います。

(不動産鑑定士だからREITを検討しましょうと言っている訳ではありませんよw)


なお、ここまで書いてきてなんですが、
僕のポートフォリオの中には、
実物不動産はおろかREITすら入っていません。



これは、僕の本業が不動産であり、
その会社の株式を100%持っているからです。


もっと言ってしまえば、
株式PFの中に不動産株はありませんし、
今後も加えるつもりがありません。


基本的な考え方は
本業で得た利益を他の産業へ…
ですのでw

つまり、バランスが大事ということです。


最後に住宅ローンについて
面白い記述があったので載せておきます。
(機会があればこの本も読まれることをおススメします。)


『物は考えようで、この世の中に「住宅ローン」がなかったとしたら、
お金が貯まるまで賃貸に住む、というのは当たり前の行動になります。
これは、何も変な仮定ではなく、実は、日本でもわずか40数年前(この本が書かれたのは2006年)までは「住宅ローン」という商品はなかったのです。
わが国最初の住宅ローンは、1962年(昭和37年)に大和ハウス工業が「羽曳野ネオポリス」の分譲にあたり、当時の住友銀行と共同開発した「住宅サービスプラン」という商品です。
−住宅ローンで家を買うというのは、人類の歴史の中ではむしろ異例なことかもしれない−。
そういう風に考えることもできるのです。』


                    貧乏人のデイトレ 金持ちのインベストメント 北村慶 著
                                                                                                                 PHP研究所






自宅を取得することは
多くの人にとっては”不動産”に集中投資することであり、
住宅ローンを組むことはまさに
レバレッジを掛けた不動産投資なのだ…


そういう視点も大切ですよ
というお話でした。






*今回もお読み頂きありがとうございました。